Czy potrafimy myśleć o mieście na 25 lat?

Sep 12

W polskiej urbanistyce brakuje nam nawet słowa. Kiedy chcemy powiedzieć, że przygotowujemy ogólną wizję rozwoju dużego obszaru — dzielnicy, terenu poprzemysłowego, kilkudziesięciu hektarów miasta - sięgamy po angielski masterplan, bo polski odpowiednik po prostu nie istnieje. To drobiazg, ale mówiący sporo: trudno praktykować coś, czego nie umiemy nazwać.

Czy jesteśmy w stanie zaplanować fragment miasta na ćwierć wieku do przodu — i czy polski system planowania w ogóle na to pozwala?

W rozmowie z Martą Sękulską-Wrońską, architektką i współwłaścicielką pracowni WXCA, przyjrzeliśmy się temu pytaniu na konkretnym przykładzie: 62 hektarach po dawnej fabryce FSO na warszawskim Żeraniu. Tej samej, z której wyjeżdżał Polonez. Dziś to jeden z największych i najbardziej złożonych projektów urbanistycznych w Polsce - i chyba najciekawszy test tego, czy potrafimy planować inaczej niż od inwestycji do inwestycji.

Masterplanu terenów po fabryce FSO
Grafika: WXCA

Urbanistyka to nie taktyka, to strategia

Zaczęliśmy od pytania, czy istnieje coś takiego jak Polish way - polska ścieżka projektowania miast, którą moglibyśmy się chwalić za granicą, tak jak Kopenhaga chwali się swoją. Marta była tu ostrożna: różnice widać nie tylko między Polską a Zachodem, ale nawet między Warszawą a Łodzią, dwoma ośrodkami konkurującymi o ludzi i o biznes, oddalonymi od siebie o godzinę pociągiem - tyle, ile zajmuje dojazd do pracy spod Warszawy.

To, czego według niej brakuje najbardziej, to horyzont czasowy. „Urbanistyka to nie jest taktyka tu i teraz, tylko strategia na kilka lat" - mówiła, dodając, że w rozmowach z urzędami i przedstawicielami miast wciąż rzadko pojawia się perspektywa piętnastu czy dwudziestu lat. Rozmawiamy o pojedynczej inwestycji, którą trzeba wpasować w istniejącą tkankę, zamiast o tym, czym ta tkanka ma być za pokolenie.

Paradoks polega na tym, że sprintem radzimy sobie świetnie. Hala Koszyki czy Fabryka Norblina - projekty duże i skomplikowane - powstały w kilka lat. Umiemy się spiąć. Gorzej z uzgodnieniem, dokąd biegniemy.

Miasto zrobiło pierwszy krok - i to zmieniło wszystko

Historia FSO jest w tym kontekście podręcznikowa, i to dosłownie. Zanim pojawił się prywatny inwestor, miasto przeprowadziło warsztaty z lokalną społecznością w ramach programu Osiedla Warszawy, a na ich kanwie zleciło pracowni DAWOS opracowanie wstępnego masterplanu - nie planu miejscowego, tylko badania potencjału terenu. Dokument był publicznie dostępny.

I właśnie dlatego zadziałał. Inwestorzy zobaczyli w tym miejscu potencjał, bo ktoś wcześniej wykonał pracę myślową i pokazał ją światu. Dołożyła się do tego ustawa lex developer, która - jakkolwiek dyskusyjna - skierowała uwagę rynku na tereny poprzemysłowe. Bez publicznie dostępnej wizji teren po fabryce jest tylko działką; z nią staje się pomysłem na dzielnicę.

„Budynki przyjdą później"

Kiedy inwestor zaprosił pracownie do rozmów, przedstawił im nie program funkcjonalny, tylko marzenie: chciał zbudować nie budynki, lecz wspólnotę. Marta wspomina to jako moment, w którym zaczęli się rozumieć bez słów.

„Budynki przyjdą później i zawsze można je zaprojektować - ale jak zaprojektować przestrzeń?" - tak brzmiało pytanie postawione na starcie. Zespół WXCA, mający doświadczenie w obiektach publicznych, zaczął więc od przestrzeni pomiędzy budynkami. Do współpracy dołączyła pracownia SAWAWA o profilu bardziej urbanistycznym; z połączenia tych doświadczeń - i, jak przyznaje Marta, czasem burzliwych rozmów - powstała koncepcja, która musiała działać na całych 62 hektarach.

Bo na takim terenie miasto nie może być jednostajne. Analizowali je więc również pod kątem emocji przechodnia - podobnie jak projektuje się visitor experience w muzeum, tylko w skali tkanki miejskiej.

Rok spotkań i poczucie partnerstwa

Najmocniejszym wątkiem naszej rozmowy było dla mnie to, co wydarzyło się w urzędzie. Przez rok zespół spotykał się co miesiąc na roboczych spotkaniach w Biurze Architektury. „Czuliśmy, że jesteśmy partnerami dla miasta w wymyślaniu, jak ma działać ta część miasta" - mówi Marta i od razu dodaje, że było to doświadczenie do tej pory niepowtórzone w innych projektach.

Efektem był masterplan, pod którym podpisali się zarówno projektanci, jak i miasto - łącznie z konserwatorem zabytków. To istotne, bo teren był w 90% pokryty halami i blaszanymi dachami: gigantyczna wyspa ciepła i zestaw wyzwań środowiskowych. Zdecydowano się zachować część budynków fabrycznych, wyprzedzając w ten sposób późniejszy, zaskakujący wpis do rejestru zabytków. Dzięki temu, że przeanalizowano kilka wariantów i wspólnie przeszło przez uzasadnienie decyzji, wiedza rosła równocześnie po stronie projektantów, inwestora i urzędów.

Nie wszystko się udało. Trudnością okazała się decyzja środowiskowa, a część rozwiązań proekologicznych - jak odzysk energii z kolektora ściekowego - nie weszła do pierwszego etapu. Technicznie wykonalne, tylko kosztujące czas.

Central Park jest prostokątem

Kiedy inwestor rzucił hasło „może taki Central Park", odpowiedź zespołu była trzeźwa. „Central Park jest prostokątem. Zdarzył się w Nowym Jorku i tam pasuje" - bo tam wysokie budynki tworzą duże wnętrze urbanistyczne, rodzaj zielonego salonu. Na Żeraniu zaprojektowano park połamany, maksymalnie wydłużający linię zieleni, tak by jak najwięcej fasad budynków mieszkalnych miało na nią widok. Poprzeczne ciągi piesze otwierają dodatkowe perspektywy. Ten park jest kręgosłupem całego pomysłu.

To ciekawa kontra wobec Kopenhagi, w której mieszkam i której zieleni regularnie nie potrafię bronić. W Nordhavn, dawnym porcie północnym, każdy budynek bywa ikoną, ale zieleni między nimi jest niewiele - postawiono na jeden duży park, projektowany przez pracownię SLA. Za to od początku pomyślano tam o parterach: strategia najmu, zniżki czynszowe dla małej księgarni z charakterem zamiast kolejnej sieciówki. Dzielnica stała się dziś najdroższym adresem w mieście. A tuż obok, we Frederiksbergu - mieście w mieście - obowiązuje zasada, która brzmi jak marzenie: każdy musi widzieć z okna choćby kawałek drzewa.

Skala, która wreszcie pozwala na innowację

Tu dochodzimy do najciekawszego argumentu za dużymi masterplanami. Nie chodzi o rozmach, tylko o to, że pewnych rzeczy po prostu nie da się zrobić na małej działce:

retencja wód - prawo nakazuje odprowadzanie wód na własnej działce, a jedna działka jednego inwestora pozwala pomyśleć o systemie wodnym całego osiedla, spiętym z osiowym parkiem;
wymiana energii między budynkami - biurowiec produkujący ciepło z urządzeń wentylacyjnych może w godzinach pracy oddawać je na podgrzanie wody użytkowej w budynkach mieszkalnych;
skalowalny system energetyczny, rosnący razem z kolejnymi etapami inwestycji.

Takiej symbiozy nie da się osiągnąć, nie umawiając się z sąsiadem. Terenów o takiej charakterystyce jest coraz mniej - FSO leży w istocie centralnie, po skosie od Śródmieścia niczym Mordor, tylko na prawym brzegu Wisły, otoczone z każdej strony rozwiniętymi dzielnicami. Ale Marta widzi wyjście: kolektywy, konsorcja, łączenie sił kilku inwestorów, tak jak dzieje się to w Europie Zachodniej. Wtedy pewne ciężary da się przenieść lżej.

Nie drożej, tylko taniej w utrzymaniu

Zapytałem, czy taki projekt pozwala sprzedawać drożej. Odpowiedź mnie zaskoczyła: nie do końca. Jeśli obok stoją tańsze osiedla, oferta musi pozostać konkurencyjna - celem było raczej osiągnięcie jakości przy cenie porównywalnej, a może i lepszej niż w okolicy.

Prawdziwa różnica leży gdzie indziej. Rzadkością w inwestycjach mieszkaniowych jest myślenie nie o momencie sprzedaży, ale o kosztach utrzymania mieszkania przez kolejne dwadzieścia lat. Retencja i wspólny system energetyczny mają obniżać koszty eksploatacyjne. Inwestorzy komercyjni - biurowców, hoteli - liczą tak od dawna. Kupując mieszkanie, wciąż patrzymy głównie na cenę metra kwadratowego.

Zrównoważony rozwój przestaje więc być fanaberią, a staje się rachunkiem. Problem w tym, że jak zauważa Marta, legislacja nie nadąża: część rozwiązań osiągalnych w Niemczech czy Skandynawii w Polsce wciąż nie jest możliwa.

Co zostanie po masterplanie

FSO nie będzie projektem jednej pracowni. Powstał zestaw zasad urbanistycznych; inwestor zabiegał, by przekuć je w plan miejscowy, ale w międzyczasie zmieniły się przepisy i dziś w grze jest ZPI. Kluczowe jest jednak to, że podstawowe zasady trafiły do projektu planu ogólnego. Reszta będzie narastać z czasem, z udziałem wielu projektantów - tak, jak naturalnie dzieje się w mieście.

Co je połączy? „Najważniejsza będzie jakość przestrzeni i zieleń, która na tym terenie nie istniała. I to ona robi różnicę."

Z naszej rozmowy najwyraźniej wybrzmiało jedno: nic z tego nie wydarzy się bez dialogu i, jak ujęła to Marta, bez otwartych drzwi w urzędzie. Nie potrzebujemy nowej ustawy ani nowego słowa na masterplan.

Potrzebujemy tego, co na Żeraniu zdarzyło się przypadkiem: roku wspólnych spotkań, na których miasto i inwestor siedzieli po tej samej stronie stołu.

Linki z odcinka:
🔗 Projekt masterplanu terenów FSO - WXCA
🔗 Raport New Urban Poland — ULI Poland
🔗 Raport The Copenhagen Way

Polecane źródło:
📊 Statystyki i raporty United Nations — czyste dane o demografii, gospodarce i rozwoju miast. Polecenie Marty: „otwiera oczy" w zrozumieniu, dla kogo i w jakim środowisku projektujemy.

Obejrzyj nasz odcinek:

Marcin Wojciech Żebrowski