Mieszkanie jako bezpieczeństwo: dlaczego wciąż nam go brakuje?
W najnowszym odcinku Urbcastu rozmawiam z Katarzyną Przybylską z Fundacji Habitat for Humanity Poland, opowiadając zarówno o codziennych wyzwaniach mieszkaniowych, jak i o systemowych rozwiązaniach, nad którymi pracuje organizacja. Punktem odniesienia były odbywające się w listopadzie 2025 r. Forum Mieszkaniowe pod hasłem „Domy, które budują bezpieczeństwo”.
Punktem wyjścia tej rozmowy jest proste, ale niewygodne pytanie: czy mieszkanie w Polsce jest prawem, czy raczej towarem – i prywatnym problemem każdej rodziny?
Mieszkanie jako problem społeczny, a nie prywatny
Według mojej rozmówczyni w polskim kontekście wciąż silne jest przekonanie, że „mieszkanie to twój problem” – jeśli chcesz je mieć, „weź kredyt i sobie kup”. To dziedzictwo transformacji lat 90. i 2000., gdy własnościowe mieszkanie stało się głównym celem i symbolem sukcesu. Katarzyna zwraca uwagę, że takie myślenie jest po prostu nieprawdziwe i szkodliwe. Warunki mieszkaniowe są jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje życiowe – od zakładania rodziny po migracje zarobkowe.
Habitat co dwa lata prowadzi badania opinii publicznej. Dane pokazują skalę problemu:
rośnie odsetek osób, które na koszty mieszkania przeznaczają ponad połowę swoich dochodów,
już 5% społeczeństwa wydaje na mieszkanie ponad 60% pensji,
prawie połowa badanych deklaruje, że na mieszkanie przeznacza między 30% a 50% dochodu.
Jeśli większość pensji pochłania czynsz lub rata kredytu, pojawia się pytanie: z czego opłacić jedzenie, leki, ubrania, edukację, transport? I jak w takiej sytuacji myśleć o rozwoju – swoim czy swoich dzieci?
Dlatego Habitat podkreśla, że mieszkanie nie jest tylko „czterema ścianami”, ale punktem startowym do całego życia. Od tego, jak duża część społeczeństwa ma bezpieczne i stabilne warunki mieszkaniowe, zależy to, jak wygląda całe państwo: jego demografia, rynek pracy, więzi społeczne i poziom zaufania.
Luka czynszowa – kto nie łapie się ani na gminę, ani na rynek
Jednym z kluczowych pojęć pojawiających się w rozmowie jest „luka czynszowa”. To osoby, które:
zarabiają za dużo, żeby kwalifikować się do mieszkań komunalnych,
a jednocześnie zarabiają za mało, by bezpiecznie wynająć lub kupić mieszkanie na warunkach rynkowych.
To często młodzi profesjonaliści, osoby pracujące w dużych miastach, które „robią wszystko, jak trzeba” – mają etat, płacą podatki, rozwijają się zawodowo – a i tak nie są w stanie zapewnić sobie stabilnej sytuacji mieszkaniowej bez gigantycznego obciążenia budżetu.
W Polsce luka czynszowa jest szczególnie bolesna, bo:
zasób komunalny jest niski (kilka procent mieszkań) i często w złym stanie technicznym,
mieszkania komunalne bywają sprzedawane z dużą bonifikatą, co jeszcze kurczy zasób,
wciąż dominuje myślenie, że „normalne” jest kupno mieszkania na kredyt, a nie najem długoterminowy.
W Wiedniu czy w wielu miastach Niemiec i Danii mieszkania społeczne i dostępne cenowo są integralną częścią systemu, a korzystanie z nich nie wiąże się ze stygmą. Tak jak nikt nie wstydzi się iść do publicznej szkoły czy lekarza, tak samo nikt nie wstydzi się mieszkać w zasobach miejskich.
W Polsce jest inaczej: pomoc mieszkaniowa foruje łatkę „niedających sobie rady”, zamiast być naturalnym elementem polityki społecznej państwa.
Bezpieczeństwo mieszkaniowe – co to właściwie znaczy?
Bezpieczeństwo mieszkaniowe oznacza, że:
nie grozi nam utrata mieszkania z miesiąca na miesiąc,
nie musimy oddawać 60% pensji na czynsz,
mieszkanie jest dopasowane do naszych potrzeb zdrowotnych, wiekowych i rodzinnych,
nie żyjemy w lęku przed zimą z powodu kosztów ogrzewania ani przed falą upałów w przegrzanym mieszkaniu.
To dotyczy wielu bardzo różnych grup:
osób w kryzysie bezdomności, dla których coraz częściej proponuje się model „najpierw mieszkanie”,
seniorów, których nie stać na rynkowy czynsz i którzy potrzebują mieszkań dostosowanych do ograniczeń ruchowych,
osób z niepełnosprawnością, które chcą żyć samodzielnie,
rodzin z dziećmi, które boją się, że kolejna przeprowadzka wyrwie ich z lokalnej społeczności.
Bezpieczeństwo mieszkaniowe przenika się też z ubóstwem energetycznym. Zimą problemem są koszty ogrzewania, latem – przegrzewanie mieszkań. Jeśli rachunki za energię pochłaniają znaczną część dochodu, mieszkanie przestaje być bezpieczną bazą, a staje się źródłem stresu.
Jakie rozwiązania proponuje Habitat?
W rozmowie pada wiele konkretnych narzędzi i kierunków działania, które mogą zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce – przede wszystkim dla osób w luce czynszowej.
1. Społeczne agencje najmu
To jeden z kluczowych projektów Habitat for Humanity Poland. Społeczne agencje najmu:
pośredniczą między właścicielami mieszkań a najemcami,
obniżają koszt najmu dla osób w trudniejszej sytuacji,
często współpracują z gminą, która kieruje do nich określone grupy mieszkańców.
Przykładem jest Dąbrowa Górnicza, jedna z pierwszych gmin, w której taka agencja działa – i o której doświadczeniach była mowa na Forum Mieszkaniowym (o którym więcej w dalszej części).
2. TBS/SIM i zasób komunalny
Znane w Polsce Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), dziś funkcjonujące jako Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), to forma budowy mieszkań na wynajem o niższych, preferencyjnych stawkach.
Równolegle należy:
odbudowywać i modernizować zasób komunalny,
zadbać, by mieszkania gminne nie były tylko „zasobem ostatniej szansy”, lecz realnym segmentem oferty mieszkaniowej.
3. Partnerstwo publiczno–prywatne i „lokal za grunt”
Habitat wskazuje na niewykorzystany potencjał współpracy z sektorem prywatnym. W wielu krajach zachodniej Europy deweloperzy:
mają obowiązek przeznaczać część nowo budowanych mieszkań na cele społeczne,
korzystają z publicznego wsparcia w zamian za oferowanie części lokali po niższych stawkach.
W Polsce istnieją ramy prawne, które mogłyby iść w tym kierunku – na przykład formuła „lokal za grunt”, w której gmina sprzedaje grunt prywatnemu inwestorowi, a część ceny jest rozliczana w mieszkaniach przekazywanych do zasobu gminnego. Te narzędzia są jednak nadal rzadko stosowane – brakuje zarówno zachęt dla inwestorów, jak i odwagi po stronie gmin.
4. Stabilność polityki mieszkaniowej
Katarzyna podkreśla, że mieszkalnictwo potrzebuje decyzji ponad podziałami politycznymi.
Dziś w Polsce dominowały przez lata rozwiązania typu dopłaty do kredytów, które wspierały przede wszystkim własność prywatną i windujący ceny rynek deweloperski.
Budowa stabilnego systemu dostępnego mieszkaniowo to proces na dekady. Jeśli co kilka lat zmieniają się priorytety, programy są zrywane, a kierunki odwracane, trudno mówić o budowaniu bezpieczeństwa – zarówno na poziomie gospodarstw domowych, jak i całego państwa.
Czy mieszkanie w Polsce to luksus? Poniżej rozmowa na ten temat z Dr Justyną Orchowską:
Pustostany – od straszących budynków do nowych mieszkań
Trochę rozmawialiśmy też o pustostanach – temu, co na pierwszy rzut oka jest „problemem”, a w rzeczywistości kryje ogromny potencjał. Habitat od lat bada temat pustych mieszkań i budynków. Z danych ze spisu powszechnego wynika, że około 12% mieszkań w Polsce jest niezamieszkanych. Ale liczba ta jest myląca – w tej grupie są:
mieszkania inwestycyjne w stanie deweloperskim,
drugie domy i mieszkania wakacyjne,
lokale w złym stanie technicznym,
realne pustostany, które można by zaadaptować.
Dlatego organizacja apeluje o:
1. Przyjęcie spójnej definicji pustostanu – dziś każdy rozumie to słowo inaczej:
jako puste mieszkania gminne,
wyłączone z użytkowania budynki w centrum miasta,
niewykorzystywane biurowce czy galerie handlowe.
2. Zebranie dokładnych danych: gdzie te pustostany są, kto jest ich właścicielem, w jakim są stanie. Bez tego trudno planować sensowną politykę mieszkaniową.
Habitat opisuje konkretne przykłady udanych adaptacji pustostanów – zarówno mieszkań, jak i budynków niemieszkalnych. Wskazuje, że remont i zmiana funkcji istniejących obiektów:
tworzą nowe mieszkania bez generowania dodatkowego „śladu węglowego” związanego z budową od zera,
poprawiają bezpieczeństwo i estetykę okolicy, eliminując „straszące ruiny”,
wpisują się w kierunki klimatyczne Unii Europejskiej, w tym poprawę efektywności energetycznej budynków.
Ważnym elementem działań jest też petycja „Pustostany na domy”, prowadzona wspólnie z organizacją CanEurope w ramach kampanii Build Better Lives. Każdy może ją podpisać, pokazując, że adaptacja pustostanów powinna stać się jednym z filarów polityki mieszkaniowej.
A o pustostanach rozmawialiśmy z innym przedstawicielem Habitatu - Mateuszem Piegzą:
Forum Mieszkaniowe – kto rozmawia o mieszkaniach i po co?
Forum Mieszkaniowe organizowane przez Habitat for Humanity Poland odbywa się już od około dziesięciu lat. To przestrzeń do rozmowy między sektorami, gdzie:
spotykają się przedstawiciele rządu,
samorządowcy z różnych miast (m.in. z Dąbrowy Górniczej),
organizacje pozarządowe,
sektor prywatny,
eksperci i badacze.
W tegorocznej edycji obecni byli m.in.:
przedstawiciele ministerstw odpowiedzialnych za politykę regionalną i społeczną,
eksperci zajmujący się mieszkalnictwem senioralnym,
organizacje działające na rzecz osób w trudnej sytuacji,
praktycy pokazujący konkretne rozwiązania (społeczne agencje najmu, adaptacje pustostanów, gospodarka obiegu zamkniętego).
Forum to nie tylko jednorazowe wydarzenie. Towarzyszą mu:
baza wiedzy na stronie Habitat (raporty, analizy, wyniki badań),
zjazd Koalicji Pustostanowej, w której działają samorządy, eksperci i instytucje publiczne,
prace nad rekomendacjami legislacyjnymi, które po forum trafiają do odpowiednich ministerstw.
Ważnym wątkiem jest też poziom europejski – w Unii Europejskiej powołano komisarza ds. mieszkalnictwa, trwają prace nad planem dostępnego cenowo mieszkalnictwa (Affordable Housing Plan), a kwestie mieszkaniowe coraz silniej łączą się z polityką klimatyczną i energetyczną.
Forum spina więc różne wątki: od lokalnych doświadczeń gmin, przez działania NGO-sów i biznesu, po europejskie kierunki zmian.
Mieszkanie jako towar czy prawo
Pod koniec rozmowy wraca ważna refleksja: dopuściliśmy do tego, że mieszkanie stało się przede wszystkim towarem i obiektem spekulacji. Mieszkania są kupowane jako inwestycje, często stoją puste – nie po to, by w nich ktoś mieszkał, ale by zarobić na dalszym wzroście cen. Dzieje się tak w sytuacji, gdy równolegle:
tysiące osób żyje w kryzysie bezdomności lub na jego granicy,
setki tysięcy gospodarstw domowych oddają połowę pensji na mieszkanie,
kolejne grupy wchodzą w lukę czynszową.
Nie chodzi o to, by zakazać inwestowania w nieruchomości. Chodzi o to, by mieszkanie w pierwszej kolejności służyło zamieszkiwaniu, a nie wyłącznie pomnażaniu kapitału. To wymaga:
innego myślenia o roli państwa i samorządu,
większej odpowiedzialności po stronie sektora prywatnego,
zmiany społecznej narracji: od „radź sobie sam” do „bezpieczne mieszkanie to fundament wspólnego dobra”.
Habitat for Humanity Poland – poprzez badania, pilotaże, Forum Mieszkaniowe i Koalicję Pustostanową – pokazuje, że rozwiązania istnieją. Potrzeba odwagi, konsekwencji i współpracy, by wdrażać je na większą skalę.
A o tym czy mieszkanie to prawo czy towar rozmawiałem z Agatą Twardoch w 130. odcinku:
📚 Polecenia odcinka:
„Puste budynki, wielki potencjał” – raport Habitat for Humanity Poland o pustostanach
