Od 2010 roku Polaków systematycznie ubywa. Prognozy GUS są nieubłagane, a w mediach społecznościowych regularnie krążą grafiki pokazujące, o ile mniej będzie nas za pół wieku. Z tego wszystkiego wyrósł wygodny wniosek, który słyszę coraz częściej: problem mieszkaniowy rozwiąże się w Polsce sam. Wystarczy poczekać, aż zrobi się luźniej.
Tyle że liczba gospodarstw domowych w Polsce wciąż rośnie — i będzie rosła co najmniej do końca dekady. To jedno zdanie wywraca całą tę kalkulację. Rozmowa, którą odbyłem, była w dużej mierze o tym, dlaczego intuicja „mniej ludzi, więcej mieszkań“ jest w mieszkalnictwie po prostu fałszywa.
W rozmowie z dr. hab. Adamem Czerniakiem, profesorem SGH i zastępcą prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości, przyjrzeliśmy się polskiemu mieszkalnictwu z dwóch perspektyw jednocześnie: akademickiej, bo mój gość kieruje Zakładem Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej i bada systemy mieszkaniowe w Europie, oraz praktycznej, bo na co dzień zarządza państwowymi gruntami pod budownictwo mieszkaniowe. Inspiracją była jego prezentacja na konferencji Urban Land Institute, na której byłem wiosną tego roku.
Zacznijmy od tego, że to nie jest kryzys
Czy mamy kryzys mieszkaniowy? Według mojego gościa - wcale nie. „Kryzys“ — jako ekonomista rozumie przez nie nagłą i przejściową fazę załamania po okresie dobrobytu. A tego w polskim mieszkalnictwie nie widać. Mieszkania są budowane i wciąż znajdują nabywców, a ceny rosną wolniej niż na początku lat dwudziestych: mniej więcej w tempie inflacji, czyli nieco poniżej dynamiki dochodów. W niektórych lokalizacjach czynsze realnie wręcz minimalnie spadają.
Pojęcie, którego używa zamiast „kryzysu“, jest jednak mniej uspokajające. „To, czego doświadczamy, to raczej nawarstwianie się różnych problemów mieszkaniowych, które mamy.“ Brak kryzysu nie oznacza bowiem, że sporej części ludności stać na zakup czy wynajem mieszkania. Oznacza tylko tyle, że nie czekamy na jedno wydarzenie, które wszystko wyjaśni — mamy do czynienia z procesem, który narasta od lat i dalej będzie narastał.
35% w luce czynszowej
Luka czynszowa to kategoria, która w polskiej debacie dopiero się zadomawia, a jest kluczowa. Chodzi o gospodarstwa domowe o dochodach zbyt niskich, by zaspokoić swoje potrzeby na rynku komercyjnym, i zarazem zbyt wysokich, by otrzymać mieszkanie komunalne w danej lokalizacji. Z badań prowadzonych w SGH wynika, że w tej luce znajduje się 35% polskich gospodarstw domowych.
Mój gość od razu zastrzegł, co ta liczba znaczy, a czego nie. „Polska to nie jest kraj slumsów.“ Stopa bezdomności jest u nas relatywnie niska na tle Europy Zachodniej, choć systematycznych badań brakuje. Problem ma inną twarz: młody człowiek przyjeżdża do miasta na studia albo do pracy, wynajmuje mieszkanie, którego czynsz zjada większość jego dochodów, i przestaje być w stanie cokolwiek odłożyć. Nie uzbiera na wkład własny, nie zbuduje zdolności kredytowej, a przy okazji rezygnuje z wyjścia do kina czy restauracji — które w tej sytuacji stają się dobrami luksusowymi.
Dom w Hajnówce a studentka w Warszawie
Tu dochodzimy do sedna pytania o demografię. Przyszłość jest pod tym względem dziwnie dobrze znana: ludzie, którzy wejdą w dorosłość za dwa czy pięć lat, już dawno się urodzili i wiemy dokładnie, ilu ich będzie. Wiemy więc, że ludności ubywa. Problem w tym, że mieszkanie jest — jak to ujmuje ekonomia — dobrem wysoce heterogenicznym. Każde jest inne, nawet dwa identyczne lokale w tym samym pionie różni widok z okna, który dla kupującego potrafi być rozstrzygający.
Na ścianie wschodniej faktycznie wkrótce będzie więcej domów niż gospodarstw domowych. Tylko że przybywa ich w złym i pogarszającym się stanie technicznym, bo rodziny, które je odziedziczyły, nie mają ani środków, ani bodźców ekonomicznych do remontu — znalezienie kupca jest i tak mało prawdopodobne. „Dom 200-metrowy w Hajnówce nie zaspokoi potrzeb mieszkaniowych studenta czy studentki w Warszawie.“
To zdanie warto przytoczyć za każdym razem gdy mówimy o pustostanach. Potrzeby mieszkaniowe trzeba rozpatrywać w trzech wymiarach naraz: lokalizacji, powierzchni i ceny. Sama cena nic nie znaczy w oderwaniu od dwóch pozostałych.
Ludzi ubywa, gospodarstw domowych przybywa
Demografia jest — zaraz po dochodzie — najważniejszym czynnikiem kształtującym popyt mieszkaniowy, bo każdy musi gdzieś mieszkać. Ale konsumentem na tym rynku nie jest pojedyncza osoba. „Ważniejsze niż to, ile będzie ludzi, jest to, ile będzie gospodarstw domowych.“ Do sklepu odzieżowego wchodzimy jako jednostka, na rynek mieszkaniowy — jako gospodarstwo domowe.
I właśnie dlatego, mimo spadku liczby ludności od 2010 roku, liczba gospodarstw domowych rośnie. Składają się na to dwa procesy. Pierwszy to starzenie się społeczeństwa: kiedy w parze seniorów jedna osoba odchodzi, gospodarstwo domowe nie znika — zostaje jednoosobowe, z własnymi potrzebami mieszkaniowymi. Drugi to szybko rosnąca liczba rozwodów: z jednego gospodarstwa robią się dwa, a jedno z nich natychmiast zaczyna szukać mieszkania. Nie jest to budujący mechanizm, ale popytowo działa z pełną mocą.
Sześć miast dyktuje ceny całej Polsce
Do tego dochodzą migracje wewnętrzne, które się nie zatrzymały. Młodzi ludzie konsekwentnie wyprowadzają się z małych miejscowości i terenów wiejskich do dużych aglomeracji — do centrum albo na obrzeża, gdzie mieszkania są tańsze. Zgłaszają przy tym popyt na bardzo konkretny segment: relatywnie nowe mieszkania o relatywnie niewielkiej powierzchni. Tych stale brakuje.
Mechanizm cenowy jest tu zaskakująco scentralizowany. Z badań ośrodków w Krakowie i Poznaniu wynika, że to sześć największych miast jest liderami cenowymi, a reszta rynku to w praktyce cenobiorcy — jeśli ceny rosną w Warszawie, rosną w całym województwie mazowieckim. Dopóki w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu czy Trójmieście będzie brakować mieszkań, dopóty ceny będą rosły w całym kraju. A polska produkcja budowlana, choć należy do najwyższych w Unii Europejskiej, za tym popytem nie nadąża.
Państwo, które samo nie buduje
Warto wiedzieć, z jakiej pozycji mój gość to wszystko mówi. Krajowy Zasób Nieruchomości to państwowa osoba prawna, która sama inwestycji nie prowadzi, a działa na trzech filarach:
Pierwszy to zarządzanie gruntami: KZN analizuje wykazy obejmujące blisko milion hektarów gruntów Skarbu Państwa — od dawnych terenów PGR-owskich po grunty PKP, Poczty Polskiej i Agencji Mienia Wojskowego — i wyszukuje te, które nadają się pod mieszkalnictwo. Skala przesiewu jest ogromna, bo 70 procent zasobu Skarbu Państwa to lasy, jeziora, góry i parki narodowe, które pod mieszkania nie trafią nigdy. Grunt można wnieść aportem do spółki, przekazać gminie albo sprzedać deweloperowi — z tym że wtedy co najmniej połowa mieszkań musi powstać na wynajem.
Drugi filar to wiedza: dane z rejestrów publicznych, szacowanie luki czynszowej na poziomie lokalnym i przekazywanie tej wiedzy gminom.
Trzeci to wsparcie samorządów, głównie przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Ponad 500 gmin, czyli jedna piąta wszystkich w Polsce, 50 spółek SIM w portfelu, ponad 600 inwestycji, blisko 15 tysięcy mieszkań z pozwoleniem na budowę, z czego dwie trzecie już w realizacji. W tym roku oddano 2 tysiące mieszkań wobec 1300 w roku poprzednim. W całym społecznym budownictwie czynszowym do końca sierpnia padło ponad 4 tysiące — najwięcej w historii III RP. Ostatni raz podobny poziom, nieco ponad 7 tysięcy mieszkań, osiągnięto w 2004 roku.
Najbardziej alarmujące zjawisko: samotna starość w zbyt dużym domu
Zapytałem na koniec o jedno zjawisko, które niepokoi mojego gościa najbardziej. Odpowiedź nie dotyczyła ani najmu krótkoterminowego, ani pustostanów, ani popytu inwestycyjnego — czyli tematów, które wypełniają dziś większość kongresów. Dotyczyła samotnych seniorów na terenach wiejskich i w małych miastach, mieszkających w domach zbudowanych w latach sześćdziesiątych czy siedemdziesiątych z gorszych niż dzisiejsze materiałów. Te domy są nieefektywne energetycznie, a przy obecnych cenach energii rachunki potrafią przekraczać połowę emerytury.
Na to nakłada się wykluczenie komunikacyjne, bo migracje pociągają za sobą zanik usług. Znikają nawet busy, które kiedyś obsługiwały małe miasteczka — „jeżeli nie ma ludzi, nie ma komu jeździć“, więc kapitał prywatny w takie połączenia nie zainwestuje. W efekcie rośnie grupa, którą mój gość szacuje na ponad milion osób, zagrożona wykluczeniem mieszkaniowym. Ludzi, którzy jeszcze dekadę temu nie byli żadnym „przypadkiem problematycznym“, bo mieli zaspokojone potrzeby mieszkaniowe i mieszkali tam, gdzie chcieli.
A o znikający miejskim transporcie w polskich miastach posłuchasz tutaj:
Jego propozycja odpowiedzi jest konkretna: społeczne budownictwo czynszowe w małych i średnich miastach, dostępne także dla seniorów chcących opuścić dom jednorodzinny. Opowiadał o odbiorach mieszkań, na których wręcza klucze osobom osiemdziesięcio-, czasem dziewięćdziesięcioletnim, cieszącym się, że zamieszkają w dwóch pokojach blisko centrum i sklepów. Przeszkody są dwie. Formalna: żeby dostać mieszkanie w najmie społecznym, nie można mieć mieszkania własnościowego na terenie gminy, więc dom trzeba najpierw sprzedać albo przepisać na młodsze pokolenie. I kulturowa — bo z gospodarstwem należącym do rodziny od pokoleń bardzo trudno się rozstać.
Mieszkań w Polsce fizycznie nie brakuje. Brakuje ich tam, gdzie ludzie chcą i muszą mieszkać — i dopóki tego nie przyjmiemy do wiadomości, demografia nie rozwiąże za nas niczego.
Obejrzyj nasz odcinek:
