Czy mieszkanie w Polsce stało się luksusem?
Mieszkanie w Polsce, szczególnie w dużych miastach jak Warszawa, coraz częściej przestaje być podstawowym dobrem – staje się luksusem. Młodzi ludzie, dobrze wykształceni, pracujący w zawodach kreatywnych, którzy jeszcze niedawno nie chcieli wiązać się kredytem na 30 lat, dziś marzą o własnych czterech ścianach, byle tylko nie wynajmować.
W mojej rozmowie z dr Justyną Orchowską z warszawskiego EUROREG-u – Centrum Europejskich Studiów Regionalnych i Lokalnych przy Uniwersytecie Warszawskim – przyjrzeliśmy się temu, jak wygląda dziś życie mieszkaniowe warszawskiej klasy średniej. To nasza druga rozmowa, tym razem o codzienności młodych dorosłych w mieście, które coraz mniej osób stać, by nazwać je domem.
Kiedy mieszkanie przestaje być oczywistością
Punktem wyjścia do naszej rozmowy było badanie Justyny zatytułowane „Radzimy sobie tak, że sobie nie radzimy”.
Zauważyła, że w ostatnich latach temat mieszkalnictwa wrócił do debaty publicznej – pojawia się w mediach, rozmowach i polityce. Przez długi czas był marginalny, a dziś wyrósł na jeden z najważniejszych tematów społecznych. Justyna chciała sprawdzić, jak ten problem wygląda naprawdę. Interesowało ją, jak radzą sobie młodzi warszawiacy z klasy średniej – ci, którzy zrobili wszystko „jak trzeba”: mają dyplomy, stabilną pracę, płacą podatki. A mimo to nie mogą sobie pozwolić na własne mieszkanie.
W jej badaniu pojawia się pojęcie „luki czynszowej” – czyli grupy osób, których nie stać ani na zakup mieszkania po cenach rynkowych, ani na wynajem, a jednocześnie zarabiają zbyt dużo, by dostać lokal społeczny. To właśnie ta grupa, coraz liczniejsza w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu, znalazła się „pomiędzy”. Justyna zauważyła też, że większość analiz koncentruje się na liczbach, a nie na codzienności ludzi. Jej badanie pokazało, jak ten kryzys wygląda z perspektywy mieszkańców – jak wpływa na ich decyzje, emocje, poczucie stabilności i bezpieczeństwa.
„Radzimy sobie tak, że sobie nie radzimy”
Wnioski nie są optymistyczne.
Wielu młodych warszawiaków marzy o własnym mieszkaniu, ale rynek najmu nie daje im żadnej dobrej alternatywy. Ceny nieruchomości wprawdzie wyhamowały, ale pozostają absurdalnie wysokie.
W lipcu 2025 roku średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wynosiła 17 900 zł, przy średniej pensji 10 600 zł brutto. Oznacza to, że za miesięczną wypłatę nie można kupić nawet jednego metra kwadratowego mieszkania. Dla wielu młodych ludzi to symbol bezsilności – nawet ciężka praca nie wystarcza, by „wystartować”.
Z tego rodzi się pytanie: czy mieszkanie jest dziś prawem, czy towarem?
Coraz częściej w Polsce staje się dobrem inwestycyjnym, sposobem na lokowanie kapitału. Mieszkania traktowane są jak aktywa, a nie miejsca do życia. To podejście ma konkretne skutki – coraz więcej lokali trafia w ręce inwestorów, a coraz mniej do ludzi, którzy po prostu chcą gdzieś mieszkać.
Między kredytem a wynajmem
W rozmowie z Justyną często wracał temat wyboru między kredytem a wynajmem.
W Polsce wynajem nie daje poczucia stabilności – krótkie umowy, możliwość wypowiedzenia z dnia na dzień, brak prywatności. Dla wielu osób to źródło stresu i frustracji, a nie wolności.
Z rozmów z młodymi wynika, że wynajmowanie mieszkań w Polsce wiąże się z niepewnością i fatalnymi warunkami – od grzyba i braku ogrzewania po właścicieli, którzy bez zapowiedzi wchodzą do lokali. Do tego dochodzi rosnący koszt najmu: w niektórych przypadkach czynsze są już porównywalne z ratami kredytu. „Jeśli mam płacić tyle samo, wolę spłacać swoje” – słyszy się często. Ale kredyt nie jest marzeniem – to konieczność.
Coraz więcej osób decyduje się na kredyt hipoteczny nie dlatego, że tego chce, ale dlatego, że nie ma innej opcji. Niektórzy mówią wprost: „Wzięliśmy kredyt, bo nie było wyjścia”. Inni przyznają, że chętnie by wynajmowali, gdyby tylko mogli podpisać umowę na 10–15 lat i mieć gwarancję bezpieczeństwa.
W Polsce to jednak niemożliwe – system ochrony lokatorów praktycznie nie istnieje. Brakuje długoterminowych umów, mieszkań społecznych, czy mechanizmów kontroli czynszów. W efekcie nawet dobrze zarabiający młodzi ludzie nie czują się u siebie – żyją w ciągłym poczuciu tymczasowości.
Nasza poprzednia rozmowa z Justyną o budżecie partycypacyjnym:
Polityka mieszkaniowa: dżungla zamiast strategii
W tym miejscu dochodzimy do najtrudniejszej kwestii – braku spójnej polityki mieszkaniowej.
Justyna mówi wprost: „Polityka mieszkaniowa w Polsce to dżungla.”
Zamiast długofalowego planu mamy doraźne inicjatywy – programy, które pojawiają się i znikają wraz z kolejnymi rządami.
Próba rozwinięcia rynku najmu poprzez program Mieszkanie+ skończyła się fiaskiem. Zamiast inwestycji w mieszkania społeczne, władze znów skupiły się na wsparciu kredytów i dopłatach dla kupujących. Efekt? Krótkotrwały boom i jeszcze wyższe ceny. Są jednak pierwsze sygnały zmian. Od 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań, a powstaje też portal z cenami transakcyjnymi, który ma pokazać, ile mieszkania naprawdę kosztują. To krok w stronę przejrzystości, ale nie zastąpi całościowej strategii.
Z kolei niektóre samorządy zaczynają działać odważniej. Katowice wprowadziły wyższy podatek od niesprzedanych lokali deweloperskich – z 1,19 zł do 34 zł za metr kwadratowy. To sposób na ograniczenie spekulacji i zmobilizowanie deweloperów do sprzedaży gotowych mieszkań. Takie decyzje lokalne pokazują, że miasta mogą działać nawet wtedy, gdy państwo milczy.
Spekulacja, pustostany i europejskie inspiracje
Problemem polskiego rynku nie jest tylko brak nowych lokali, ale też marnotrawstwo istniejących zasobów. Szacunki mówią, że w samej Warszawie może być nawet 100 tysięcy pustych mieszkań – część z nich miejskich, część prywatnych. Niektóre czekają na wzrost cen, inne stoją puste przez lata, niszczejąc i wychładzając sąsiednie mieszkania.
Justyna przyznała, że w jej własnym bloku dwa z dziewięciu mieszkań stoją puste – jedno miejskie, jedno prywatne. „To boli” – mówiła. Bo gdy obok ludzie latami czekają w kolejce po mieszkanie komunalne, pusty lokal to nie tylko absurd, ale i realny koszt dla wspólnoty. Przyczyn jest wiele: skomplikowane postępowania spadkowe, zły stan techniczny lokali, brak środków na remonty. Ale kluczowy problem to brak decyzji i odwagi, by ten potencjał uwolnić.
W wielu europejskich miastach władze działają bardziej systemowo. W Danii każdy może sprawdzić, za ile kupiono mieszkanie, a nawet kto jest jego właścicielem – bez wrażliwych danych. Kiedy zapytałem znajomego Duńczyka, dlaczego im to nie przeszkadza, odpowiedział krótko: „Bo ufamy sobie nawzajem”.
Z kolei w Holandii wprowadzono obowiązek zamieszkiwania – w niektórych miastach, jak Amsterdam czy Rotterdam, osoba kupująca mieszkanie musi w nim mieszkać przez cztery lata. Nie może go wynajmować ani trzymać pustego w oczekiwaniu na wzrost cen. Proste, skuteczne, zdecentralizowane rozwiązanie. W Polsce dyskusja o podatku katastralnym powraca regularnie – pojawiają się pomysły, by objąć nim trzecie i kolejne mieszkanie lub puste lokale. Na razie jednak brakuje politycznej odwagi, by te rozwiązania wdrożyć.
Światło w tunelu
Justyna zauważa, że tam, gdzie ludzie świadomie wybierają miejsce do życia, często powstają lokalne wspólnoty. To przeczy obiegowej opinii, że „życie sąsiedzkie umiera”. Ludzie, którzy czują się u siebie, chętniej angażują się w życie okolicy, poznają sąsiadów i dbają o przestrzeń wspólną. Coraz częściej patrzymy też na otoczenie, nie tylko na metraż.
Park, zieleń, dobra komunikacja, lokalne usługi – to dziś równie ważne jak liczba pokoi. Myślimy o mieście jak o całości, a nie o zbiorze oddzielnych lokali. Po latach kryzysów kredytowych i wzrostu stóp procentowych, młodzi Polacy podchodzą też do zadłużania z większą świadomością.
Nie ma już „chorego optymizmu” – dziś ludzie analizują umowy, negocjują warunki i traktują kredyt jako ostateczność, nie cel sam w sobie. To dobry znak. Pokazuje, że dojrzewamy jako społeczeństwo i zaczynamy rozumieć, że mieszkanie to nie tylko inwestycja – to fundament życia.
📚 Książka odcinka:
System do mieszkania - Agata Twardoch.
Agata była też gościnią podcastu, gdy rozmawialiśmy o mieszkalnictwie, posłuchaj poniżej:
